Imagínese que ha adquirido un terreno en una hermosa área natural con acceso a montañas, bosques o una playa. ¿Y alguna vez ha soñado con administrar su propio negocio de glamping en esa tierra con algunas estructuras de cúpula, marcos en A, cabañas diminutas o tiendas de campaña? ¿Ha reflexionado sobre cómo se verá el negocio, cuánto será el alquiler, cuánto tiempo llevará funcionar y qué tipo de ganancias y estilo de vida podría tener al administrar el negocio? Pero, ¿alguna vez pensó en el aspecto legal del negocio? O, en otras palabras, ¿cómo hacer que todo esto sea legal con permisos y zonificación? Este debe ser el paso n.° 1 en su viaje para ser propietario de un negocio de glamping.
En este blog, entraremos en detalles sobre el proceso de zonificación y permisos y lo que se necesita para adquirir un terreno con éxito y hacerlo posible.
Creemos que debemos comenzar con un tema muy importante: qué buscará su inspector de zonificación. No hay una respuesta simple, ya que todos los requisitos de los distritos municipales y del condado serán un poco diferentes. La zonificación no es como la ley federal, que es igual para todos. Puede variar un poco o mucho de un lugar a otro. Los nombres y definiciones pueden ser los mismos, pero los detalles pueden ser diferentes.
La clave para comprender la zonificación en su condado es comenzar a hablar y comprender el lenguaje de la ordenanza de zonificación: lo que puede llamar un alquiler a corto plazo puede llamarse un campamento, lo que llama una unidad de vivienda comercial se llama uso comercial, etc. .
Al comienzo de la planificación del negocio de glamping, justo después de establecer la ubicación, debe comprender claramente qué es lo que va a hacer.
Planifique su tipo de estructura: contenedor, marco en A, yurta, cúpula, corriente de aire, casa pequeña u otra. Luego, vaya a la ordenanza de zonificación de ese condado o municipio y lea las definiciones y los usos permitidos para averiguar cómo se llama lo que va a hacer. Tienes que saber el término exacto para llamar a tu negocio en el mundo de la zonificación. Puede ser completamente diferente de cómo lo has estado llamando, como un campamento o un terreno vocacional.
Luego, una vez que haya decidido un nombre, querrá leer acerca de sus usos permitidos. Puede ser:
(a) Por derecho: solo se le permite hacerlo; o
(b) Condicional: debe cumplir con algunos requisitos; o
(c) Uso especial o condicional: debe solicitar y obtener un permiso de uso condicional o especial.
Entonces, para reiterar, antes de comprometerse o comprar una propiedad, averigüe cómo la ordenanza de zonificación local llamará a su negocio y qué usos están permitidos para esa ubicación exacta. Esto puede ahorrarle mucho tiempo y dinero.
Si no completa este paso, es posible que se vea obligado a cambiar su zonificación para llevar a cabo su plan de glamping o solicitar una variación. Y estos procesos casi nunca son fáciles y baratos.
Pero si ya posee la tierra o simplemente se enamoró de una propiedad en particular y está listo para hacer lo que sea necesario, aún puede hacer que funcione. Solo necesitará más tiempo y más dinero para cumplir con todas las condiciones y permisos.
Este es un buen momento para hablar sobre las variaciones en los permisos. A veces, la situación ya está demasiado avanzada como para revertirla: se compra el terreno, las plataformas para los alojamientos están a medio construir y el inspector le entrega un aviso de infracción simplemente porque este tipo de uso no está permitido en la propiedad. Puede intentar obtener lo que se llama una variación para este uso de la tierra. Lo más probable es que no sea fácil, ya que es posible que deba cumplir con ciertos requisitos, ser barato o que suceda rápidamente, pero es posible.
También puede tratar de calificar el proyecto como algo más que está permitido en este terreno. Es posible que deba cambiar el tipo de estructura o hacer una base que cumpla con los códigos de construcción locales. Por lo general, hay una forma de evitarlo... Este es un caso en el que un asesor de tierras puede ser muy útil (hablaremos de ellos pronto). Puede ser muy costoso y se puede comparar con contratar a un abogado para un caso judicial. Las tarifas de solicitud, dependiendo de la ubicación, pueden ser de miles de dólares y aumentar progresivamente con la dificultad del caso. La parte de ingeniería de la variación también puede ser costosa.
Pero cuanto más tiempo esté dispuesto a invertir para averiguar las partes legales del proceso de recibir una variación o calificar para algún otro uso, más dinero podrá ahorrar. Todos los procesos y acciones están destinados a ser realizados por el público en general. Tendrás que cambiar y pensar en esto como desarrollador y emprendedor.
Necesitas entender:
- que no hay nadie en el condado que se le asigne y resuelva todos sus problemas;
- glamping es algo nuevo, y es posible que aún no haya un marco legal para lo que planeas hacer en la tierra;
- puede haber varias personas en el condado mirando su negocio desde diferentes perspectivas de su departamento, la información puede ser contradictoria;
- su trabajo es ser la autoridad y administrar el sistema de ordenanza, no facilitar su proyecto.
Tienes que convertirte en tu propio defensor en este punto.
Algunos consejos en el caso de obtener una variación o calificar para otra cosa:
- Mantener un registro de todas las comunicaciones; utilice el correo electrónico en lugar de las llamadas telefónicas.
- Deje que el secretario del condado sea su primer contacto, ya que pueden guiarlo en la dirección correcta.
- Estar dispuesto y listo para realizar investigaciones y aprender los fundamentos del sistema de ordenanzas antes de hacer su primer contacto; hablar el idioma
Solo recuerde que los empleados pueden no entender todo el alcance de su idea de negocio o simplemente estar equivocados. No hay responsabilidad legal para ellos si le dicen algo incorrecto. Así que sea crítico y use su propio juicio cuando reciba consejos de servidores públicos. En este punto, este es un asesoramiento gratuito y un servicio gratuito que le brindan, por lo que debe hacer su propia diligencia debida y verificar antes de actuar sobre esta información.
Finalmente, nos gusta decir algunas palabras sobre planificadores profesionales o firmas que pueden ayudarlo a obtener respuestas y hacer que las cosas sucedan en la zonificación y los permisos. Pueden llamarse consultores o planificadores de tierras. ¿Realmente necesitas contratarlos? La respuesta corta es no, no tienes que contratar ni pagar por los servicios. Todos los procesos están destinados a ser realizados por el público en general. Sin embargo, al igual que con los servicios de contabilidad o de abogados, muchas personas eligen usar planificadores, especialmente aquellos que creen que es posible que no puedan hacerlo ellos mismos de manera tan eficiente o adecuada.
Y cuanto más remota y rural sea el área donde tiene su terreno, más complicada puede ser su búsqueda y la búsqueda de respuestas para determinar si el terreno es legal para alquilar a corto plazo o para acampar.
Dependiendo de tu situación particular, tienes que decidir si contratar a un profesional para esto o no. Recuerde que la zonificación es una sección de la ley, y aunque la ley se ve muy en blanco y negro sobre el papel, está, como todos sabemos, sujeta a interpretación, o mirando las cosas desde diferentes perspectivas.
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(continuará...)